Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Suwałkach

UZASADNIENIE

Powód T. L. domagał się uchylenia Uchwały Nr 2/03/2022 Wspólnoty Mieszkaniowej M. K. 2 i 4 z dnia 30 marca 2022 r. oraz zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wskazał, iż jest właścicielem lokalu niemieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w E., dla którego Sąd Rejonowy w Ełku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Lokal ten nabył 23 lutego 2016 r. i w chwili zakupu nie posiadał on odrębnego licznika prądu - a podpięty był bezpośrednio do instalacji elektrycznej budynku. W takim stanie lokal istniał od początku, a fakt ten znany był Wspólnocie i przez nią akceptowany. Powód został poinformowany przez sprzedającego przedmiotowy lokal, że nigdy nie żądano od niego rozliczenia się z wykorzystywanej energii.

Powód przez około półtora roku od nabycia nie korzystał z przedmiotowego lokalu. Wraz z rozpoczęciem regularnego wykorzystywania zamontował podlicznik prądu OR-WE-512 o czym poinformował (...) Sp. z o.o. w E. - podmiot administrujący nieruchomością wspólną. Wedle ustaleń z pracownikiem tej spółki (...) licznik miał być regularnie odczytywany, a powód miał otrzymywać faktury wedle jego wskazań. Przez okres 2 lat ani razu nie wystawiono powodowi faktury za energię elektryczną. W 2021 r. (...) Sp. z o.o., działając w imieniu pozwanego zażądała od powoda zapłaty za 2 lata wstecz wedle stawki za prąd obowiązującej na dzień wystawienia faktury. Ze względu na znaczny wzrost cen prądu w okresie 2019-2021 powód odmówił zapłaty na takich warunkach. W związku z tym strony zawarły w dniu 29 września 2021 r. porozumienie w sprawie refakturowania kosztów energii elektrycznej. Zgodnie z jego treścią powód miał być obciążany zgodnie ze wskazaniami swojego podlicznika. Zawarto je na czas nieokreślony z możliwością wypowiedzenia w przypadku niedochowania jego warunków przez jedną ze stron, a porozumienie dotyczyło również okresów wcześniejszych.

Strona pozwana już pierwszą fakturę wystawiła niezgodnie z zawartym porozumieniem, przez co powód odmówił jej opłacenia. Zaproponował odmienny sposób wyliczenia, na co Zarząd Wspólnoty przystał. Powód opłacił fakturę wyliczoną na nowych zasadach i oczekiwał od pozwanej nowej propozycji rozliczania zużywanego prądu. W międzyczasie Wspólnota zorganizowała zebranie, o którym powód nie został poinformowany. Na tym zebraniu podjęto Uchwałę Nr 2/03/2022, na mocy której Wspólnota zerwała porozumienie w sprawie refakturowania kosztów energii z powodem. Wspólnota tą uchwałą nakazała T. L. zawarcie odrębnej umowy na dostawę energii elektrycznej do lokalu nr (...) oraz postanowiła o odcięciu prądu dla członka Wspólnoty. Powód zażądał wyjaśnień co do okoliczności podjęcia uchwały, jednak ich nie otrzymał.

Zdaniem powoda uchwała jest niezgodna z przepisami prawa i narusza interesy powoda w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, dążąc do jego pokrzywdzenia. Przede wszystkim nakazanie powodowi wykonania odrębnego przyłącza i zawarcia we własnym zakresie umowy na dostawę prądu w sposób rażący narusza prawo własności powoda do lokalu nr (...). Jest to działanie niedopuszczalne bowiem właściciele nie mogą w trybie przepisów ustawy z 1994 r. o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali na co wskazał Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. I ACa 1064/12. Ponadto Wspólnota nie jest uprawniona do samodzielnego odłączania jakichkolwiek mediów - jak wskazał Sąd Apelacyjny w Krakowie w sprawie o sygn. I ACa 84/20.

Zdaniem powoda kwestie rozliczenia mediów pomiędzy wspólnotą i właścicielami poszczególnych lokali należą do strefy cywilnoprawnej. Chcąc wyegzekwować należną zapłatę wspólnota powinna przede wszystkim wystąpić z powództwem o zapłatę na zasadach ogólnych, zaś ostatecznym rozwiązaniem oraz jednocześnie lex specialis jest zastosowanie narzędzia z art. 16 u.w.l., tj. przymusowej sprzedaży lokalu należącego do członka wspólnoty. Nie jest ona jednak uprawniona do odcięcia mediów dłużnikowi. Nadto wspólnota jest związana zapisami aktualnego porozumienia, w tym także w zakresie jego rozwiązania, a zawieranie umów tego typu zalicza się do czynności zwykłego zarządu i nie wymaga zgody ogółu Wspólnoty. Właściciele lokali mogliby co najwyżej nakazać i upełnomocnić Zarząd do podjęcia próby rozwiązania porozumienia - uchwała nie powoduje, że rozwiązuje się ono automatycznie.

Trudno w ogóle mówić o jakichkolwiek zaległościach, gdyż pozwana nie przedstawiła T. L. uczciwego sposobu rozliczenia energii elektrycznej, z którego sama by się wywiązała. Strony były na etapie polubownych uzgodnień, gdy w tajemnicy przed powodem podjęto zaskarżoną uchwałę. Tym samym działania wymierzone w powoda są całkowicie nieuzasadnione.

Powód wskazywał, że zaskarżona uchwała jest krzywdząca i niekorzystna również dlatego, że jej realizacja w zakresie wykonania odrębnego przyłącza wymagałaby znacznych sił i nakładów finansowych. Bez tego dostawca energii nie jest zainteresowany zawarciem umowy. Mowa tu o wykonaniu w budynku Wspólnoty nowego przyłącza od punktu granicznego nieruchomości i zdublowania instalacji elektrycznej już w środku. Szacunkowy koszt takiego przedsięwzięcia to wedle ustaleń powoda około 70.000,00 zł. Do tego dochodzi kwestia wszelkich uzgodnień oraz czasu na realizację.

W świetle powyższych okoliczności stanowisko zawarte w pozwie, że uchwała Nr 2/03/2022 Wspólnoty Mieszkaniowej M. K. 2 i 4 z dnia 30 marca 2022 r. jest niezgodna z prawem ze względu na znaczącą ingerencję w prawo własności powoda i jest dla niego krzywdząca.

W odpowiedzi na pozew pozwana domagała się oddalenia powództwa, oraz zasądzenia od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych ewentualnie spisu kosztów złożonego podczas rozprawy.

Przyznała, iż powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej i jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) położonego w budynku usytuowanym przy ul. (...). W lokalu prowadzi działalność gospodarczą.

Członkowie Wspólnoty częściowo na Walnym Zebraniu w dniu 30.03.2022 r , częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęli m.in. skarżoną uchwałę nr 2/03/2022 .

Zdaniem pozwanej zaskarżona uchwała w swej treści odpowiada prawu albowiem w żaden sposób nie narusza praw T. L.. Powód jako współwłaściciel nieruchomości ma prawo do korzystania z rzeczy będącej w współposiadaniu jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej - jak każdy ze współwłaścicieli jedynie w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

W niniejszej przypadku powód w sposób niewłaściwy, nadmierny korzysta ze swych praw oraz w sposób przekraczający swój udział bezprawnie działa na szkodę innych współwłaścicieli albowiem bezspornym jest że samowolnie i bezprawnie podpiął się pod energie elektryczną pozwanej. Przepis art. 3 pkt 18 Prawa energetycznego stanowi, że nielegalne pobieranie energii, to pobieranie energii bez zawarcia umowy lub niezgodnie z umową. Z treści tego przepisu wynika wyraźnie, że pobieranie energii bez zawarcia umowy z przedsiębiorstwem narusza porządek prawny. W wypadku pobierania energii niezgodnie z umową znamię bezprawności zostaje zaś sprowadzone - tak, jak w reżymie odpowiedzialności kontraktowej - do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. To oznacza, że ustalenie nielegalnego pobierania energii w omawianym znaczeniu nie wymaga badania winy sprawcy tego czynu. Powyższe zachowanie powoda wypełnia znamiona czynu niedozwolonego.

Pozwany podniósł, iż okoliczność przyznana nie podlega dowodzeniu, a powód przyznał, że nie posiada umowy z dostawca energii elektrycznej i że samodzielnie założył i podpiął się do instalacji pozostałych współwłaścicieli - niezgodnie z przeznaczeniem, gdyż podpięcie nastąpiło do tzw. instalacji klatkowej która w żaden sposób nie jest do tego przeznaczona. Natomiast wykonana instalacja zagraża bezpieczeństwu pozostałych współwłaścicieli z uwagi na inne parametry techniczne, a założona linia energetyczna prowadzi do zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Powód od 2016 roku jest posiadaczem lokalu nr (...) w którym od ponad 2 lat prowadzi działalność gospodarcza korzystając z energii elektrycznej, jednakże nie partycypuje w kosztach „przesyłu” i użytkowanej linii energetycznej przez co generuje większe kosztów od pozostałych członków wspólnoty.

Bezspornym też jest, że powód działalność gospodarczą prowadzi się na swój rachunek i swoje ryzyko. W tym kontekście również za całkiem niezrozumiałe należy uznać pretensje powoda odnośnie ewentualnych kosztów założenia „własnej instalacji’.

Pozwana podniosła także zarzut naruszenia art. 5 kodeksu cywilnego albowiem samowolne wykonanie/ podpięcie się do linii energetycznej przez właściciela lokalu użytkowego jest niezgodne ze społeczno — gospodarczym przeznaczeniem tego prawa (korzystania z prawa własności oraz prowadzenia we własnej nieruchomości działalności gospodarczej), a każdy właściciel nieruchomości powinien samodzielnie zawrzeć umowy z dostawcami mediów w tym energii elektrycznej.

Zdaniem pozwanej Wspólnoty dokonała ona prawidłowych czynności faktycznych i prawnych, a w konsekwencji skutecznie podjęła zaskarżona uchwałę.

Sąd ustalił co następuje:

Stan faktyczny w zakresie istniejącego podłączenia energii elektrycznej do lokalu użytkowego nr.1 położonego przy ulicy (...) w E. jest bezsporny. Powód jest właścicielem lokalu, który nabył na mocy umowy z dnia 23.02.2016r (dowód – akt notarialny k.13-15). W lokalu tym była wykonana instalacja elektryczna, która nie była podłączona do osobnego licznika poboru energii elektrycznej, a wpięta była do instalacji obsługującej części wspólne. W 2021r po zamontowaniu przez powoda podlicznika zawarto porozumienie określające zasady korzystania i rozliczania energii elektrycznej przez powoda (dowód : porozumienie k.16). W dniu 30 marca 2022r na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów pozwana wspólnota podjęła między innymi uchwałę 2/30/2022r. – o zerwaniu porozumienia z pozwanym, zobowiązaniu go do zawarcia umowy na dostawę energii elektrycznej z dostawcą prądu oraz wyznaczenia mu terminu 3 miesięcznego na zawarcie takiej umowy, po upływie którego zalecane jest odcięcie prądu (dowód: zawiadomienie o podjętych uchwałach k.17)

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z treścią art. 25 ustawy o własności lokali „Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.”

Fakt zachowania przez powoda terminu do zaskarżenia uchwały nr. 2/03/2022 był bezsporny. Ocenie zatem podlegały okoliczności wskazane w paragrafie pierwszym cytowanego przepisu. Wymienione w przepisie przesłanki zaskarżenia uchwały nie muszą być spełnione kumulatywnie, a więc wystarczy że występuje chociaż jena z nich, aby uchwała podlegała uchyleniu. Wśród przesłanek uzasadniających uchylenie uchwały znajdują się „niezgodność z przepisami prawa” i „inne naruszenie interesów właściciela”.

W ocenie sądu z takim właśnie przypadkiem mamy do czynienia w sprawie niniejszej.

Sporna uchwała w sposób rażący narusza bowiem konstytucyjnie chronione prawo własności, którego treść i zakres zostały określone w art. 140 kc. Podstawową wadą uchwały są zapisy, prowadzące do narzucenia właścicielowi sposobu korzystania z lokalu będącego jego własnością. Z treści art. 140 kc wynika, że właściciel może korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a granice w tym zakresie wyznaczane są przez ustawę i zasady współżycia społecznego. Nie sposób twierdzić, że korzystanie z lokalu położonego w budynku mieszkalnym na cele użytkowe – co do zasady i w sposób generalny – jest sprzeczne z przeznaczeniem prawa własności tego lokalu w sytuacji gdy właściciel nie posiada przyłącza energii elektrycznej. Właściciel lokalu ma pełną autonomię w korzystaniu z przysługującego mu prawa, a ograniczenia w tym zakresie mogą wynikać wyłącznie z przepisów prawa i zasad współżycia społecznego. Ani wspólnota mieszkaniowa, ani też właściciele pozostałych lokali nie mogą ingerować w sposób wykonywania prawa własności przez poszczególnych właścicieli lokali w zakresie zawierania umowy na dostawę energii elektrycznej, a także wyznaczania terminu na zawarcie takiej umowy. Żaden przepis ustawy prawo energetyczne nie zawiera nakazu zawarcia umowy o dostawę energii elektrycznej. Jest to pozostawione swobodnemu wyborowi „właściciela” domu czy lokalu. Może on bowiem nie zawierać żadnej umowy na dostawę energii elektrycznej i po prostu z niej nie korzystać. Nie można zatem właścicielowi nakazać zawarcia umowy – bowiem na skutek tak powziętej uchwały następuje bezprawna ingerencja w prawo własności. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. (II CSK 600/08) „Uchwała właścicieli lokali nie może ingerować w sferę uprawnień właścicieli wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów ani określać odpowiedzialności właścicieli związanej z korzystaniem z lokali.”

Reasumując, niedopuszczalne jest generalne narzucanie właścicielom lokali sposobu korzystania z rzeczy. W razie natomiast przekroczenia granic w tym zakresie, w skonkretyzowanym stanie faktycznym, wspólnocie bądź innym właścicielom lokali przysługuje roszczenie o doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem. Także w przepisach u. o. wł. lok. przewidziano instrumenty prawne gwarantujące taki sposób korzystania z prawa własności poprzez poszczególnych członków wspólnoty, który uwzględni interesy i prawa wspólnoty (np. art. 16 ust.1 u.o.wł.lok.). Powyższe rozważania, prowadzą do wniosku, iż sporna uchwała w sposób rażący pozostawała w sprzeczności z podstawowymi zasadami porządku prawnego, ingerując w sposób nieuzasadniony i niewspółmierny w konstytucyjnie chronione prawo własności.

Osobną kwestią przekraczającą ramy niniejszego postępowania jest wskazanie właściwej drogi do wyeliminowania konfliktowej sytuacji. Fakt możliwości wykonania przyłącza potwierdza sporządzona w sprawie opinia, jednak nie może to następować poprzez podjęcie imperatywnej uchwały wspólnoty naruszającej prawo własności powoda.

Mając powyższe na uwadze sąd uznał, iż zaskarżona uchwała narusza prawo co skutkować musiało jej uchyleniem. O kosztach orzeczono po myśli art. 98 kpc i § 8 ust.1 pkt.1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

SSO Cezary Olszewski